福岡、熊本、那覇の中心部に「LIBTH」という賃貸向けの投資用マンションを建設、管理しているグッドライフカンパニー。開発棟数は110棟、管理戸数は約3,800戸、入居率99.6%の不動産会社。売上高は急増しているものの、不動産販売（アセットマネジメント）の売上総利益率が11.4%（2020年12月期は12.9%）と悪化傾向になっているのが気になる。グッドライフカンパニーの業績と株価の行方はどうなるのか？
■基本情報(2021年9月17日時点）
- 株価：900円(10年来高値：2,050円）
- 時価総額：38億円
- 予想PER：25.1倍
- PBR：1.7倍
- 予想配当利回り：0%
- 自己資本比率：59.7%
- 会計基準：日本基準
■グッドライフカンパニーの業績は？
グッドライフカンパニーの2021年12月期の第二四半期の売上高は37.1億円(前年同期比+76.7%増）、営業利益2.8億円(前年同期は+20百万円）と大幅な増収増益となった。グッドライフカンパニーの売上総利益率は+16.0%（前年同期は+13.8%）と前年同期からは改善しているものの、アセットマネジメント事業（不動産販売）の売上総利益率は11.4%にどどまる（前年同期は9.7%）。
いっぽう、プロパティマネジメント事業（不動産管理）の売上総利益率は55.8%（前年同期は49.2%）と高い水準になっている。プロパティマネジメント事業の管理しているマンション戸数は3,798戸で６か月間の売上高は2.6億円、売上総利益1.2億円と利益率は高い。
■グッドライフカンパニーのビジネスモデルは？
グッドライフカンパニーは不動産投資家に対して、投資用物件（主に新築一棟賃貸マンション）の用地仕入、企画・設計、施工、賃貸仲介、管理、売却などをワンストップでサービス提供しているのが特徴だ。現在は福岡、熊本、那覇の中心部をターゲット地域としている。
2020年1月に不動産・建築業界に特化した人材紹介事業をスタート。2020年6月にプロパンガス供給のためのエネルギー事業をスタートしている。2020年11月には事業エリア拡大を目的に東京支社を開設。グッドライフカンパニーは、これらの投資用物件を中心としたワンストップサービスを提供するビジネス圏により収益をあげている。
■グッドライフカンパニーの強みと弱み！
グッドライフカンパニーは不動産投資家のマネーを中心に物件開発をしている。自社でも借入をすることで投資用マンションを開発し、開発後に売却をしているケースもある。言い換えると、グッドライフカンパニーは不動産会社であるものの、自己資本比率が高い（有利子負債が少ない）。また、最近はアセットマネジメント事業の管理戸数が増えており、不動産開発・販売だけでなく、サブスクリプション型の定期収入が入るビジネスモデルになってきている。
いっぽう、グッドライフカンパニーの属する不動産事業は、世界経済や日銀の金利政策などに大きく左右される。不動産向けの銀行ローン政策が消極的になると、不動産投資家が投資できずグッドライフカンパニーの売上高があがらない状況になる可能性がある。もちろん、グッドライフカンパニーだけの問題ではなく、不動産会社全体の問題だ。
もう一つの心配な点は、売上総利益率が16%とそれほど高くない点だ。とくに、不動産販売のアセットマネジメント事業。アセットマネジメント事業の売上総利益率は10%前後にとどまる。仕入用地の価格や建設費用の上昇などにより赤字になる可能性がある。
■グッドライフカンパニーの株価推移は？
グッドライフカンパニーの時価総額は約40億円。金融政策次第で株価は大きく下落する可能性はあるものの、成長性を考えると割安感が大きい。不動産会社のなかでも自己資本比率が約60%と非常に高いのも大きな強み。
2021年12月期の業績予想は売上高70億円(前年比+48.2%増）、営業利益2.5億円(前年比+13.2%増）と売上高を大きく伸ばしているのが好印象だ。今後は人材紹介事業やプロパンガス供給などの多角化を進めていくため、不動産開発を中心とした総合企業に変革する可能性もありえる。押し目で拾っていってもよいかもしれない。
以 上